Zpracováno k 28/7/2026
Nájem vypadá jako způsob, jak část starostí o bezpečnost práce (BOZP) a požární ochranu (PO) předat majiteli objektu. Právně je to naopak: nájem nezbavuje zaměstnavatele téměř ničeho. Mění se jen způsob plnění vybraných povinností a jejich prokázání při kontrole.
Obsah
Odpovědnost nese zaměstnavatel, nikoliv pronajímatel
Výjimkou jsou společné prostory
Vzájemné informování, na které se často zapomíná
Co nájemní smlouva dokáže a co ne
Začlenění neurčuje jen činnost nájemce, ale i budova, ve které ji provozuje
Kontroly
Praktické minimum
Odpovědnost nese zaměstnavatel, nikoliv pronajímatel
Zákoník práce ukládá povinnost zaměstnavateli zajistit BOZP pro zaměstnance i ostatní fyzické osoby, které se s jeho vědomím zdržují na jeho pracovišti (§ 101 odst. 1 a 2 zákona č. 262/2006 Sb.). Stejně je konstruována i povinnost zajistit, aby pracoviště odpovídalo bezpečnostním a hygienickým požadavkům (§ 2 zákona č. 309/2006 Sb.).
V požární ochraně je adresát vymezen obdobně, jen jiným pojmem. Povinnosti plní provozovatel činnosti — právnická nebo podnikající fyzická osoba — ve všech prostorách, které užívá k provozování činnosti (§ 2 odst. 2 zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně).
Zaměstnavatel v nájmu tedy odpovídá za bezpečnost pracoviště i tam, kde o technickém stavu budovy nerozhoduje — a musí si proto zajistit informace a doklady o stavu, který sám neovlivňuje.
Výjimkou jsou společné prostory
Pro místa, která více subjektů užívá společně, zákon o požární ochraně stanoví zvláštní pravidlo:
Provozuje-li činnost v prostorách více právnických osob nebo podnikajících fyzických osob, plní povinnosti na úseku požární ochrany na místech, která užívají společně, vlastník těchto prostor, není-li smlouvou mezi nimi sjednáno jinak.
Metodické stanovisko HZS ČR
Podle stanoviska HZS ČR k zajištění požární ochrany ve stavbách s více provozovateli jsou společně užívanými místy zejména komunikační prostory ve stavbách, příjezdové komunikace ke stavbě a venkovní prostranství uzavřených areálů. Stanovisko dodává, že je-li smlouvou určena odpovědná osoba, má jí být někdo, kdo prostory skutečně užívá — přenesení na externího dodavatele stojícího mimo budovu tedy nepodporuje. Metodické stanovisko není právně závazné, ale předvídá postup dozoru při kontrole.
Mlčí-li tedy nájemní smlouva o rozdělení povinností na chodbách, schodištích a v garáži, plní je vlastník budovy - pro nájemce výhodná výchozí pozice, kterou obvykle nemá důvod měnit.
Vzájemné informování, na které se často zapomíná
Působí-li na jednom pracovišti zaměstnanci více zaměstnavatelů, musí se tito zaměstnavatelé písemně informovat o rizicích a přijatých opatřeních a spolupracovat při zajišťování bezpečnosti; písemnou dohodou lze určit zaměstnavatele, který opatření koordinuje (§ 101 odst. 3 zákoníku práce). Každý z nich pak musí své zaměstnance seznámit s riziky, která od ostatních obdržel (§ 101 odst. 4 zákoníku práce).
V praxi se ustanovení uplatní především vůči úklidové firmě, ostraze a servisním organizacím apod., jejichž zaměstnanci v pronajatých prostorách skutečně pracují.
Zda povinnost dopadá i na vzájemný vztah nájemců, kteří se míjejí jen na chodbě, je otázka výkladu. Praktická odpověď je jednoduchá: písemnou výměnu informací s vlastníkem nebo správcem se vyplatí provést bez ohledu na spor o výklad.
Zaměstnavatel tak současně získá informace o rizicích budovy, únikových cestách a postupu při evakuaci, které jsou klíčové i pro obsah školení o BOZP a PO vzhledem ke konkrétním podmínkám na pracovišti.
Co nájemní smlouva dokáže a co ne
Smlouva může určit, kdo co fakticky zajišťuje a kdo nese náklady. Nemůže však změnit adresáta povinnosti tam, kde zákon takový přenos nepředvídá. Vůči inspekci práce se zaměstnavatel neobhájí tím, že revizi měl podle smlouvy zajistit pronajímatel — sankce dopadne na něj a smlouva mu založí nejvýše nárok na náhradu škody. Je proto nástrojem regresu a přístupu k dokladům, nikoli štítem.
Podobně nemilosrdně je nastavena odpovědnost za pracovní úraz. Zaměstnavatel je povinen nahradit škodu i tehdy, dodržel-li všechny povinnosti k zajištění BOZP (§ 269 odst. 4 zákoníku práce), a zprostit se může jen ze tří důvodů uvedených v § 270 zákoníku práce — zaviněné porušení předpisů zaměstnancem, opilost nebo lehkomyslné jednání. Vadný stav pronajaté budovy mezi nimi není. Úraz na poškozeném schodišti ve společných prostorách tedy odškodní zaměstnavatel a teprve poté může nároky uplatnit vůči vlastníkovi.
Začlenění provozovaných činností v kontextu budovy
Jednou ze základních povinností zaměstnavatele v PO je začlenění provozovaných činností. Charakteristiky, podle kterých se činnosti začleňuji, vycházejí často z vlastností budovy nebo i činností provozovaných jinými nájemci v objektu například:
Výška budovy. Sedm a více nadzemních podlaží nebo výška nad 22,5 m (kromě bytových domů) znamená činnost se zvýšeným požárním nebezpečím podle § 4 odst. 2 písm. g) zákona o požární ochraně. Výškou se rozumí výška nadzemní části, kde se předpokládá vedení požárního zásahu (§ 17 odst. 5 vyhlášky č. 246/2001 Sb.).
Podzemní hromadná garáž. Je dispozičně složitým a nepřehledným objektem, tedy místem se složitými podmínkami pro zásah (§ 4 odst. 2 písm. j) zákona a § 18 písm. a) vyhlášky). Hromadnou garáží se rozumí garáž pro více než tři vozidla se společným výjezdem.
Odpovědi HZS ČR k začleňování činností
V souboru dotazů k začleňování činností podle míry požárního nebezpečí HZS ČR uvádí, že podzemní hromadná garáž činí činnostmi se zvýšeným požárním nebezpečím všechny činnosti provozované v objektu, a obdobně jsou jimi všechny činnosti ve stavbách pro obchod a pro shromažďování většího počtu osob. U složitých podmínek pro zásah se navíc zpracovává požární evakuační plán a dokumentace zdolávání požárů (§ 33 odst. 3 a § 34 odst. 2 vyhlášky).
Nejčastější kontrolní zjištění
Nejčastější kontrolní zjištění nemají s vlastnictvím budovy nic společného.
Chybějící doklady o technickém stavu. Revize elektroinstalace a hromosvodu, kontroly provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení, kontroly hasicích přístrojů a hydrantů, revize výtahů. I když je fakticky vše v pořádku, bez dokladů to nelze prokázat — a podle metodického stanoviska HZS ČR musí plnění povinností prokázat každý subjekt samostatně, i tam, kde je dokumentace zpracována společně pro celou budovu.
Neprovedené začlenění činnosti. Administrativní provoz zpravidla nespadá mezi činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím, ale začlenění podle § 4 zákona o požární ochraně je třeba provést a doložit. Jeho absence je samostatným zjištěním bez ohledu na to, že žádné riziko nehrozí.
Za neudržování volných únikových cest a přístupu k rozvodným zařízením a prostředkům požární ochrany lze uložit pokutu až 500 000 Kč (§ 76 odst. 2 zákona o požární ochraně).
Praktické minimum
Ve smlouvě jednoznačně vymezit prostory užívané výlučně a prostory užívané společně — právě tam leží hranice mezi vlastní odpovědností a režimem podle § 2 odst. 2 zákona o požární ochraně.
Vyžádat si od pronajímatele informace, na nichž závisí začlenění činnosti: počet nadzemních podlaží a výšku budovy, existenci chráněných únikových cest, dělení objektu do požárních úseků, podzemní hromadnou garáž a limit množství hořlavých látek v pronajaté části.
Sjednat právo na předání a pravidelnou aktualizaci revizních zpráv, protokolů o kontrolách požárně bezpečnostních zařízení a požárního evakuačního plánu budovy, včetně lhůty a následků nesplnění.
Uzavřít písemnou vzájemnou informaci o rizicích s vlastníkem či správcem a případně i s dodavateli působícími v prostorách; kde je to relevantní, určit písemnou dohodou koordinujícího zaměstnavatele podle § 101 odst. 3 zákoníku práce.
Vlastní dokumentaci (hodnocení rizik, školení, začlenění činnosti) navázat na budovu a doklady od pronajímatele si založit do vlastní dokumentace, ne se spoléhat na to, že je má správce.